Comment calculer votre rendement locatif ?

2 août 2019

Comment calculer votre rendement locatif ?

Investir dans un bien immobilier locatif reste l'investissement préféré des Français, mais il est indispensable au préalable de bien calculer le rendement locatif. Vous trouverez dans cet article les critères qui vous permettront de bien calculer la rentabilité locative de votre logement avant de vous engager

Définition du rendement locatif

Le rendement locatif ou rentabilité locative se calcule par le ratio entre le prix d’acquisition du logement à louer et son prix de revient. Il s’agit donc d’un indicateur qui permet de connaitre le bénéfice que vous rapportera votre investissement. Il est défini en pourcentage sur une base annuelle, et se calcule de deux manières, celui du rendement locatif brut et le rendement locatif net.

Pourquoi calculer son rendement locatif ?

Il n'est pas rare d'estimer le rendement de sa location uniquement par le loyer mensuel. Mais c'est une erreur qui peut vous induire en erreur. En effet, il se peut qu’un bien dont le loyer semble élevé ne donne pas un rendement intéressant, inversement un bien dont le loyer estimé est faible peut être très rentable et peut constituer donc un meilleur investissement. En calculant le rendement locatif vous pourrez connaître la qualité réelle de votre investissement. C’est d’ailleurs l'argument prioritaire à fournir si vous souhaitez obtenir un prêt pour l’acquisition de ce bien. Ainsi, le rendement locatif permet à la banque d’identifier la sûreté et la pertinence de votre investissement.

Le rendement locatif brut

Le rendement locatif brut est le rapport entre le prix de revient brut du bien locatif et son prix d’acquisition total. C’est ce que les agences immobilières indiquent généralement. Il est à noter que le prix de revient brut correspond aux loyers perçus hors charges pendant un an.

Prenons l'exemple de l'achat d'un studio à Corte d’une valeur de 90 000 euros avec les frais d’agence. Le loyer mensuel est de 450 euros hors charges. Le calcul du rendement locatif brut se fera comme suit : ((450*12)*100)/90000 = 6%. Donc, le rendement brut de ce bien locatif, avec son prix d’acquisition total comme base de calcul, est de 6%.
Pour calculer plus précisément le rendement locatif brut d’un bien immobilier, il est indispensable d’inclure toutes les charges relatives à son achat. Ainsi, pour faire simple, il faut remplacer le prix d’acquisition total du bien par le prix de revient total de son achat, et y inclure les divers frais y afférents: frais d’agence, frais notariés et les frais annexes à l’achat comme la taxe de publicité foncière, et la TVA.
En reprenant notre exemple plus haut, il faut ôter à la valeur de 90 000€ les frais d'agence de 7000€ ainsi que les frais de notaire de 6230€. Le prix de revient à l'achat est alors de 96 230€.
Le calcul du rendement brut est donc le suivant : ((450*12)*100) / 96230) = 5,61%. Soit une diminution de 0,39 % par rapport à la rentabilité brute.

Si vous voulez négocier avec des banques pour l’acquisition de votre bien locatif, vous devrez inclure dans le prix de revient de son achat, pour le calcul du rendement locatif brut, les intérêts de votre prêt ainsi que les frais d’assurance relatifs à cela. Vous pouvez faire une estimation si vous ne savez pas encore le montant exact de ces diverses charges.
Ainsi, inclure dans votre calcul le coût de votre emprunt vous donnera une meilleure visibilité de la rentabilité de votre investissement durant la période d’amortissement de votre prêt.Il est également possible que le bien locatif que vous voulez acheter nécessite une réhabilitation. Si tel est le cas, il va falloir, de la même manière que l’emprunt, intégrer dans le prix de revient de l’achat le coût estimé de ces travaux.
Mais ce premier calcul ne suffit pas, il ne s’agit que d’un premier élément pour l’estimation du rendement du bien locatif. Les charges à la location ne sont pas prises en compte dans son calcul alors que ceux-ci peuvent nettement influer sur la rentabilité locative. Ces charges varient suivant le bien locatif et sa situation géographique. Pour aller plus loin il vous faut approfondir en calculant la rentabilité locative nette des charges ou celle des charges et des impôts.

Le rendement locatif net des charges

Comment le calculer ?
Pour le calcul de la rentabilité locative nette ou rendement locatif net des charges, il faut intégrer les frais futurs occasionnés par l’utilisation du bien, sans oublier les charges annuelles. Ceux-ci diffèrent d’un bien immobilier locatif à un autre et aussi selon la façon dont vous gérez votre bien et selon vos assurances locatives.On peut les classer en trois grandes catégories : les charges non récupérables, la taxe foncière et les frais de gestion.

Pour le calcul, il faut juste ajouter au prix de revient de l’achat ces diverses charges, tout comme le coût du crédit en cas d’emprunt à la banque ou encore en cas de réhabilitation. Il serait donc normal que le pourcentage du rendement que vous aurez après le calcul aura une grande différence avec le rendement brut. Presque toutes les charges sont prises en compte dans le calcul du rendement locatif net des charges que vous pourrez, en le calculant, avoir un rendement proche de la réalité.

  • 1. Les charges non récupérables : Il s’agit des charges à payer pour le logement locatif mais qu’on ne peut pas demander à son locataire. C’est le cas par exemple en cas de copropriété de l’immeuble. S’ajoutent les travaux d’entretien de l’immeuble qui ne sont pas imputables au locataire
  • 2. La taxe foncière qui est  toujours au nom du propriétaire
  • 3. Les éventuels frais de gestion si vous externaliser la gestion locative

Le rendement locatif net des charges et d’impôts

Enfin le dernier des calculs  mais moins facile à calculer puisque il intègre de nombreux critères. Il dépend du bien locatif que vous désirez acquérir mais tient également compte de votre situation fiscale. Pour ce calcul vous devez ajouter au rendement locatif net les charges fiscales dont vous devez également vous acquitter pour votre bien locatif. Elles varient en fonction de l'état bien immobilier dans lequel vous voulez investir, logement ancien ou neuf.

Ainsi, le calcul de ce rendement se fait au cas par cas. Et il ne faut pas oublier les divers dispositifs mis en place : la loi Alur, la loi Pinel, etc. Ainsi, selon la situation de son bien, vous pouvez bénéficier d'avantages ou abattements fiscaux. L’impôt que vous devrez payer dépend aussi du régime fiscal que vous choisirez (régime réel, micro-foncier, Duflot, LMNP, Borloo ancien). Pour finir de calculer le rendement locatif net-net de votre logement locatif vous devez aussi soustraire de vos revenus locatifs les divers prélèvements sociaux à intégrer dans vos charges fiscales.

Si vous souhaitez investir dans un bien immobilier en Corse à destination locative, notre agence met à votre disposition de sa clientèle l’expérience de son service d'expertise pour vous apporter toutes les informations sur le calcul du rendement locatif de votre futur bien.



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